Les critères d'octroi de crédits immobiliers vont devenir juridiquement contraignants

Le Haut Conseil de stabilité financière a décidé de rendre juridiquement contraignante sa dernière recommandation concernant les conditions d'octroi de prêts immobiliers destinés à financer l'acquisition ou la construction de logements.

Le bilan dressé par le HCSF

Le Haut Conseil a dressé un bilan de l’application de sa recommandation du 27 janvier 2021 relative à l’octroi de crédits immobiliers résidentiels en France (HCSF, n° R-HCSF-2021-1, 27-1-2021).

Pour le HCSF, ce bilan est positif. La recommandation a permis d’interrompre la dérive des conditions d’octroi et d’assurer une meilleure protection des ménages, sans affecter leur accès large au crédit immobilier à des taux d’intérêt historiquement bas, se traduisant par une production de crédit dynamique et un marché de l’immobilier résidentiel robuste.

Cette recommandation deviendra donc contraignante. La décision reprend tels quels les critères de la recommandation.

Les critères d'octroi des prêts à l'habitat devront être respectés

À compter du 1er janvier 2022, les établissements de crédit et les sociétés de financement devront obligatoirement respecter les conditions d'octroi des prêts à l'habitat recommandés par le HCSF.

Seront concernés les nouveaux crédits immobiliers dont le premier décaissement sera effectué à partir de cette même date, consentis à des agents économiques situés sur le territoire français ou destinés au financement d’actifs localisés sur le territoire français, à l'exclusion :

· des crédits relais ;
· des crédits faisant l’objet d’une renégociation ;
· de ceux consentis pour le remboursement anticipé d’un crédit souscrit auprès d’un autre établissement de crédit (« rachats externes ») ;
· de ceux résultant d’un regroupement de crédits.

Le principe

Les deux principales conditions d'octroi, inchangées, sont les suivantes :

·  une « maturité du crédit » n’excédant pas 25 ans ;
·  et un « taux d’effort » de l'emprunteur n’excédant pas 35 %.

À noter

Les établissements bancaires pratiquent également des critères propres supplémentaires.

Une tolérance : le différé d'amortissement

Lorsque l'entrée en jouissance du bien est décalée par rapport à l’octroi du crédit, un différé d’amortissement d’une durée analogue à celle de ce décalage sera toléré dans la limite d’une maturité maximale de 27 ans et d’une période d’amortissement ne pouvant excéder 25 ans.

Sont ici visés :

· les crédits immobiliers liés à une vente en l’état futur d’achèvement (VEFA), ou dans le cadre d’un contrat de construction d’une maison individuelle ou dans le cadre d’un contrat de promotion ;
· les crédits immobiliers liés à des acquisitions dans l’ancien donnant lieu à un programme de travaux dont le montant représente au moins 25 % du coût total de l’opération et qui a pour objet la création de surfaces habitables nouvelles ou de surfaces annexes, la modernisation, l’assainissement ou l’aménagement des surfaces habitables ou des surfaces annexes, la réalisation de travaux de rénovation énergétique.

Une dérogation : la marge de flexibilité

Par dérogation, une marge de flexibilité pouvant aller jusqu’à 20 % de la production de nouveaux crédits immobiliers de chaque trimestre civil sera accordée aux établissements de crédit et aux sociétés de financement, leur permettant de ne pas appliquer les critères d'octroi :

· au moins 80 % de la flexibilité maximale sera réservée aux acquéreurs de leur résidence principale avec au moins 30 % de la flexibilité maximale réservée aux primo-accédants ;
· les 20 % restants, soit 4 % de la production trimestrielle, seront libres d’utilisation.

Les nouvelles définitions à prendre en compte

PRINCIPALES DÉFINITIONS RETENUES PAR LE HCSF

« Revenus annuels »

Revenu net avant impôt de l'emprunteur (ou somme des revenus nets avant impôt des co-emprunteurs le cas échéant) calculé comme le revenu net global tel que défini aux articles 156 et 156 bis du Code général des impôts (somme des revenus nets catégoriels, en prenant en compte s'il y a lieu le montant des déficits susceptibles d'être imputés sur le revenu global, diminuée de certaines charges) :

· majoré des abattements forfaitaires non déjà pris en compte ;

· et minoré des revenus exceptionnels, c'est-à-dire les revenus qui par leur nature ne sont pas susceptibles de constituer une ressource stable et récurrente, mobilisable pour faire face aux charges d'emprunt.

Toutefois, s'agissant des revenus fonciers, y compris le cas échéant les loyers futurs tirés de la location du bien faisant l'objet du crédit, le revenu à prendre en compte est le revenu brut :

· avant déduction d'éventuels abattements fiscaux et charges (y compris intérêts d'emprunts et assurance emprunteur) ;

· auquel il doit être appliqué des décotes par les établissements de crédit afin de refléter le risque locatif.

Les revenus annuels peuvent, le cas échéant, être majorés du montant annualisé des réductions d'impôt accordées dans le cadre des investissements locatifs « Duflot », « Pinel » et « Denormandie » (CGI art. 199 novovicies), dès lors que le crédit immobilier sur lequel porte la décision d'octroi est concerné par le dispositif précité.

« Charges annuelles d'emprunt »

Somme des différents montants totaux dus par l'emprunteur (ou co-emprunteurs, le cas échéant) pour une année donnée, les montants totaux correspondant à la somme :

· du montant total du crédit ;

· et du coût total du crédit dû.

Dans le cas d'un prêt relais le remboursement du capital est exclu des charges annuelles d'emprunt.

« Taux d'effort »

Ratio comprenant :

· au numérateur les charges annuelles d'emprunt associées à l'endettement total de l'emprunteur (ou des co-emprunteurs, le cas échéant) comprenant le prêt considéré et l'ensemble des emprunts en cours, quelle qu'en soit leur nature ;

· et au dénominateur les revenus annuels.

Il s'apprécie en prenant les charges annuelles d'emprunt maximales sur l'ensemble de la période d'amortissement des crédits ramenées aux revenus annuels appréciés à l'octroi.

« Maturité du crédit à l'octroi »

Durée initiale du crédit, en années, correspondant à la somme :

· de la durée de la période de différé, qui débute lors du premier décaissement et se termine à la première échéance donnant lieu à un remboursement du capital emprunté ;

· et de la durée de la période d'amortissement, qui débute lors du premier remboursement du capital emprunté et se termine lorsque le crédit est entièrement remboursé.

Quelles conséquences pour les candidats à l’emprunt ?

L'ancien taux maximal d'endettement de 33 % devient donc un taux d'effort maximal de 35 %. On aurait pu penser que cette évolution augmenterait la capacité d'emprunt des ménages. Or, les deux définitions diffèrent.

Désormais, dans le cadre d'un investissement locatif, il ne sera plus possible de calculer un taux d'endettement selon la méthode dite « du différentiel » pratiquée par certains établissements, prenant en compte les loyers en déduction de la mensualité du crédit : en ce cas, seul le différentiel négatif « crédit − loyer » est intégré en tant que charge dans le budget.

D'où des conséquentes susceptibles d’être pénalisantes pour les futurs candidats à l'emprunt, en particulier pour les ménages remboursant encore le prêt contracté pour l'acquisition de leur résidence principale, le taux d'effort pouvant augmenter en conséquence.

Communiqué HCSF du 14-9-2021 ; Décision du ministère de l'économie, des finances et de la relance du 29-9-2021, JO du 10-10

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